課程背景：
當前，中國處于經濟轉型期，內部的GDP增速開始放緩，外部美國挑起了貿易戰，歐洲經濟開始衰退，日本經濟長期低迷，中國的房地產市場也走到了一個十字路口。面對復雜的宏觀經濟局面，和40多年未有的新變革，到底如何判斷房地產的走勢呢？
本課程根據國內頂級經濟學家、房地產專家的研究理論，結合各種最新鮮熱辣的熱點事件，通過數十年詳實的各種經濟指標和數據，為學員構建房地產分析框架，幫助學員更好理解房地產市場發展的規律和趨勢。
掌握了這個分析方法后，房地產企業的高管可以提升決策的準確度，房地產營銷人員可以獲得說服客戶的詳實數據。銀行中高管可以判斷放貸的發放策略，可以更好防范風險，銀行的高凈值客戶可以獲得資產配置的有效方法。
課程時間：2天，6小時/天
課程對象：房地產企業中高管，營銷人員、銀行理財經理、風控人員、高凈值客戶
課程收益：
● 提高市場判斷力。通過本課程，可以對紛繁復雜的房地產市場，有規律性的了解，特別是詳實的資料及深入的研究，及簡明扼要的講解，可以快速提升企業中高管，對房地產市場的判斷能力，為企業獲得更多的發展機會。
● 投資趨勢預判。通過房地產周期的學習，了解資產周期規律，預判資產價值走勢。
● 豐富思考維度。從更歷史的，世界的維度去發現熱點事件背后的規律和信息，更好的提升參與培訓人員的獨立思考能力。
課程特色：
● 扎實的理論基礎。本課程的理論基礎，來源于多個國內頂級的宏觀經濟研究團隊，以及房地產研究專家，是經過市場驗證的理論體系。
● 詳實的數據支撐。本課程的數據都是從wind、國家發展研究中心、彭博等知名數據庫獲取，詳實而有說服力。
● 鮮活的案例。本課程結合最新（3個月內）的熱點事件，幫助學員更好地理解房地產周期的規律，驗證理論的可靠性。
● 有趣。課程采用70%講授，30%討論、視頻和圖片等方式進行講授，讓沒有扎實經濟基礎的人也可以很快掌握。
課程大綱
第一講：熱點事件背后的經濟規律
一、金融周期的變化：去杠桿
案例：去杠桿
案例：P2P爆倉
案例：私募基金跑路，朱一棟事件
案例：范冰冰罰款8億
案例：長租公寓危機
二、房地產見頂的信號
案例：恒大轉型
案例：萬科戰略收縮
案例：廈門萬科5折售樓
案例：碧桂園砸樓事件
案例：碧桂園戰略轉型
案例：萬達戰略轉型
三、歐美的復蘇與見頂
數據分析
1. 美國三大股指近5年走勢
2. 美國VIX恐慌指數
3. 美元指數
4. 美國長期失業率
5. 美國GDP增長率
6. 美國利率
7. 美國制造業PMI
8. 2014-2019美國收益率曲線
9. 2005-2009美國收益率曲線
（案例隨時更新）
第二講：當前中國房地產有泡沫嗎？
一、全球歷次房地產泡沫的啟示
1. 美國1923—1926年佛羅里達州房地產泡沫
討論：佛羅里達地產泡沫與當前房地產的異同
2. 日本1986—1991年房地產泡沫
討論：日本地產泡沫與當前房地產的異同
3. 中國1992—1993年海南房地產泡沫
討論：海南地產泡沫與當前房地產的異同
4. 東南亞1991—1996年房地產泡沫與1997年亞洲金融風暴
討論：如果你是馬來西亞領導人，你會怎樣應對當時的風暴？
5. 美國2001—2007年房地產泡沫與2008年次貸危機
討論：美國房地產泡沫與中國房地產的異同
6. 歷次房地產泡沫的啟示
二、中國房地產泡沫風險評估
1. 一二線城市過去20年為什么只漲不跌？
討論：中國房地產過去上漲的邏輯是什么？
2. 房價絕對值
3. 房價收入比
4. 庫存
5. 租金回報率
案例及討論：2019年北上廣深的房租回報
案例及討論：2019年二三線城市租金回報率
數據呈現
6. 空置率
7. 投資杠桿
8. 開發商杠桿
三、當前中國房地產泡沫與1986-1991年日本房地產泡沫比較
1. 相同點（5點）
2. 不同點（4點）
結論：中國可能會避免重蹈日本覆轍
四、當前中國房地產泡沫與2015年中國股市泡沫比較
第三講：中國房地產周期怎么判斷？
一、房地產周期的模型
1. 一個完整的房地產周期
討論：房地產的周期由什么決定
2. 短期看金融、中期看土地、長期看人口
二、金融如何影響短期房地產走勢
1. 2008年美國房地產泡沫案例
2. 上世紀90年代日本房地產泡沫案例
3. 上世紀90年代中國海南房地產泡沫案例
4. 當前中國利率分析
結論：短期內貨幣開始寬松，但房地產不會出現暴漲的賺錢現象
三、土地供給如何影響中期房地產走勢
1. 1985-1991年日本土地供給
2. 1985-1994及2004-2011香港土地供給
3. 中國近10年一線城市土地供給與房價增速
4. 2018年中國一線城市土地供給情況分析
結論：一線城市土地供給增長和人口增長持續錯配
四、人口如何影響長期房地產走勢
1. 美國不同年齡階段購房需求曲線
2. 日本置業人群和住房開工量曲線圖
3. 日本人口出生數量和住房開工量曲線圖
4. 美國置業人群和住房開工量曲線圖
5. 美國人口出生數量和住房開工量曲線圖
6. 美日韓家庭規模下降圖
結論：中國人口2014年出現拐點，預示著房地產的拐點也將到來
7. 經濟增長與房地產價格曲線圖
結論：未來房地產增長速度將持續低迷
8. 美國城鎮化發展曲線圖
9. 日本城鎮化發展曲線圖
結論：中國城鎮化還有20%空間
五、周期模型在中國的應用
1. 中國城鎮化發展圖
2. 中國經濟增長發展圖
3. 中國置業人群和新開工面積圖
4. 中國人口出生數量和新開工面積
5. 中國家庭規模小型化趨勢
結論：中國房地產處周期性高位，拐點開始出現
第四講：中國房地產市場未來會怎么走？
一、房地產投資增長模型
二、國外的經驗
1. 1950-2015美國分布規模都市區人口占全國比重圖
討論：美國的人口遷移的規律是什么？
2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增長圖
3. 日本三大都市圈凈遷入人口圖
討論：為什么日本會出現人口大遷移？
4. 根據日美經驗的三個階段的推論
討論：未來中國的房地產結構會怎樣推演？
三、中國的趨勢判斷
1. 長期看人口：人口遷徙趨勢：大都市圈化
案例：過去30年人口遷徙路徑與房價增長的對比
2. 中期看土地：人口城鎮化與土地城鎮化背離
案例：農村的“空城計”，與都市的蝸居族
3. 短期看金融：近期中國金融政策的變化
案例：90年代的1萬塊，現在值多少錢？
四、三個結論
1. 中國住宅開工從高速增長轉入平穩或下降
2. 房地產市場從數量擴張，轉入質量提升階段
3. 總量放緩、區域分化，人群繼續涌入大都市圈
第五講：中國房地產政策調控——跟隨政府的旗幟才能賺錢
1. 1998-2001：房改啟動市場
2. 2002-2004：抑制房地產市場
3. 2005-2007：穩定住房價格
4. 2008-2009：刺激住房消費
5. 2010-2013：遏制房價上漲
6. 2014-2016：穩增長和去庫存，再次刺激
7. 2016-現在：一城一策、穩定房價
8. 歷次房地產調控的規律
9. 增速換擋與新的6%的增長
討論：中國什么時候可能超越美國？
李澤江老師 宏觀經濟研究專家
經濟新周期（地產與互聯網）研究專家
6家企業特聘戰略咨詢顧問/獨立董事
阿里巴巴特聘高級講師
國家工信部社群架構運營師
中國MBA華南聯盟理事長
中山大學管理學院丨工商管理碩士/MBA校外導師
中山大學金融科技項目產學研總監
微圈科技 丨CEO/創始人
曾任：珠江實業房地產(上市)丨董事會辦公室主任/戰略研究負責人
中山大學、廣東財經大學、暨南大學等多個高校座客講師兼研究生導師
擅長領域：宏觀經濟、中美貿易戰、一帶一路國策、金融科技、行業發展趨勢、互聯網創新思維、房地產趨勢
李老師具有7年宏觀分析及產業經濟研習、咨詢、培訓經歷，是廣州微圈科技公司CEO，是中山大學國家自然科學基金“基于大數據的金融風險防控項目”產學研總監。同時還擔任中山大學管理學院研究生校外導師。2016年至今，累計授課超過300多場，服務的用戶超過200家，課程涉及宏觀經濟趨勢、中美貿易戰、互聯網創新思維、汽車/地產/金融行業趨勢等內容。
曾為阿里巴巴、浙江省委黨校、桐鄉市政府、廣東省互聯網大會、中國銀行、工商銀行、農業銀行、興業銀行、中海地產、國家電網、南方電網、廣汽集團、中國電信等知名企業進行授課及宏觀經濟與產業發展咨詢，并為企業制定針對性的戰略定位，有效解決企業中各項問題，獲得企業一致好評。
實戰經驗：
★ 專業的理論功底，豐富的實戰經驗：曾負責主板上市公司“珠江實業” 2013、2014、2015年報的戰略研究工作，負責年度企業經營計劃，加強企業未來的走向和制定；也參與起草《廣州市建筑集團“十一五”規劃》、《廣珠股份關于企業改革的工作設想》，為企業的未來規劃與戰略打下堅實的基礎。
★ 線上線下輔導學習，打破常規學習方法：老師利用微圈科技公眾號進行宏觀經濟知識傳播，不僅讓學員線上線下均可學習同時深受各行各業讀者們喜愛，點擊率已高達300多萬，現已推送200多期；也曾在羊城晚報發表新聞報道近50篇，約共10萬字，廣受讀者喜閱。
李老師除了專業的理論知識，授課風格更是風趣幽默，曾受邀至廣東省互聯網大會、香港紫金谷論壇、中大管理學院30周年論壇、廣州地鐵集團、農業銀行、招商銀行、保利集團、富力集團、珠江實業、中國石化、中國銀行等大型企業活動超500場，學員高達20000人，好評率高達95%。
部分成功案例：
01-曾參與香港紫金谷論壇， 與香港前特首董建華、香港中國總商會會長陳經緯先生等500位商業及高管人士參與此次活動，李老師作為論壇嘉賓與數位香港十佳青年同臺進行演講《新經趨勢與社群創業機會》，獲得了熱烈反響。
02-曾參與廣東省互聯網大會，與多位市值10億公司的CEO同臺分享，參會人數高達2000人，分享主題《宏觀經濟變革與營銷模型的變化》獲得了現場的紛紛贊嘆。
03-曾為清遠農業銀行100多位行長級別學員講授《宏觀經濟與互聯網農業趨勢》課程，課后效果顯著，為多名學員解答、解決了系列宏觀經濟下互聯網對于銀行的影響，獲得清遠農行副行長高度評價。
04-曾為深圳石油分公司100多位中層干部以上人員講授《宏觀經濟趨勢和互聯網創新思維》課程，課堂上學員們學習態度積極，課后獲得人力資源部的高度評價。
05-曾為阿里巴巴的近200位（針對千萬級營業額以上vip客戶）員工講授《中美貿易與中國宏觀經濟趨勢》課程，為學員們解答現今社會經濟的趨勢變化，課后獲得阿里巴巴人力資源部及學員的高度評價。
06-曾擔任桐鄉市人民政府主辦的梧桐樹大講堂主講嘉賓，講授《中國宏觀經濟與中美貿易戰》，獲得當地各政府部門與會領導、企業家的高度好評，并被桐鄉市電視新聞頻道播放、桐鄉報紙報道。
07-曾為浙江省寧波市銀行系統的處級以上干部，講授《國際格局與中國宏觀經濟發展趨勢》，獲得與會領導的高度認可。
主講課程：
《當前國際格局與中國經濟趨勢》
《中國宏觀經濟與互聯網、人工智能發展趨勢》
《中國宏觀經濟與銀行業趨勢》
《中國宏觀經濟與汽車行業趨勢》
《中國宏觀經濟與一帶一路戰略》
《中國宏觀經濟與粵港澳大灣區戰略》
《金融科技助力銀行轉型》
《普惠金融與銀行業的趨勢》
授課風格：
● 實戰豐富：戰略及演講溝通經驗，擅長聯系實際，鼓勵學員在實操工作場景中思考，課程內容多彩而易懂，實戰干貨多多。
● 教學方法豐富：課程采用豐富的教學方式進行學員引導，小組討論、案例分析、視頻欣賞等多種先進訓練手法，激情幽默、互動體驗，讓學員們更好的結合知識進行思考。
● 邏輯清晰：善于梳理課程知識點和技能點的邏輯關系，思路清晰，點評精準，及時跟進。
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